Monaco nel 2026: il ritorno della strategia di affitto in un mercato ultra-prime
2026-02-12
Monaco nel 2026: il ritorno della strategia di affitto in un mercato ultra-prime
Per anni, l'investimento immobiliare a Monaco è stato spesso descritto in una frase: prima la preservazione del capitale, poi il rendimento. Questa logica è ancora valida — ma nel 2025–2026 è emerso un cambiamento evidente: le performance degli affitti stanno migliorando e, con essa, anche il modo in cui gli investitori valutano le acquisizioni di Monaco.
Non si tratta di Monaco che si trasforma in un mercato dei rendimenti. Si tratta di un reddito che torna a essere strategicamente rilevante in un mercato in cui i valori rimangono eccezionalmente alti e l'offerta è strutturalmente limitata.
1) I prezzi rimangono elevati — e questo influenza il comportamento degli investitori
Monaco continua a operare a livelli premium, con i commenti di mercato che indicano prezzi di vendita stabilizzati intorno a €52.000 per m² secondo i recenti dati IMSEE.
A livello distrettuale, i dati del 2024 frequentemente citati nelle discussioni sui prezzi del 2026 illustrano come i micromercati si comportino diversamente: ad esempio, la media di Larvotto nel 2024 è indicata a 97.563 € per m² (fortemente influenzata dalle nuove consegne ultra-prime), mentre distretti centrali come Monte-Carlo e Fontvieille sono citati intorno ai 53.000 € per m² .
Questi numeri sono importanti perché spiegano perché gli acquirenti di Monaco guardano oltre un semplice modello "affitto/rendimento": a questi livelli di prezzo, la qualità dell'asset e la liquidità della domanda sono spesso più decisive del rendimento a breve termine.
2) Il cambiamento chiave del 2026: il rendimento non è più una nota a piè di pagina
Ciò che sta tendendo tra gli osservatori di mercato in questo momento è l'idea che i rendimenti degli affitti di Monaco siano migliorati nel 2025–2026 — e che questo miglioramento, sebbene modesto in termini assoluti, sia significativo in un contesto ultra-privilegiato. Alcuni commenti di mercato indicano i rendimenti netti più spesso nell'intervallo 2,5%–3,5% per questo periodo.
Questo non significa che ogni proprietà offra questo risultato. In pratica, la resa è ancora altamente sensibile a:
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Profilo dell'edificio (servizi, piedi, parcheggio, sicurezza)
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Efficienza della disposizione (quanto è "affittabile" il piano)
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Microlocalizzazione del distretto e percorribilità a piedi
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Livello dell'arredamento e condizioni chiavi in mano
Ma il segnale è chiaro: il reddito sta tornando a far parte della conversazione, soprattutto per gli asset che probabilmente attireranno inquilini esecutivi.
3) Il costo totale conta più del prezzo principale
A Monaco, gli investitori seri modellano il costo totale di proprietà. Anche con il miglioramento delle dinamiche degli affitti, i costi d'ingresso rimangono significativi: i costi di transazione (notaio/registrazione/commissioni) sono comunemente stimati in molte guide all'acquisto tra il 6 e il 7% del prezzo d'acquisto.
Ecco perché le decisioni "buy-to-let" a Monaco spesso seguono una logica diversa rispetto ad altre città:
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L'obiettivo è tipicamente occupazione stabile + qualità dell'asset + valore di long-hold
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La componente dell'affitto viene sempre più trattata come compensazione del rischio, non come unico obiettivo
4) Cosa significa questo per acquirenti e proprietari del 2026
Per gli investitori: il 2026 favorisce un approccio più selettivo — puntando a proprietà con forte domanda di inquilini (edifici di qualità, layout pratici, accesso privilegiato). In questo segmento, il miglioramento dell'economia degli affitti del mercato può migliorare le prestazioni complessive senza cambiare l'identità centrale di Monaco come mercato della conservazione.
Per gli utenti finali: condizioni di affitto rigide possono influenzare la decisione di acquisto/affitto, specialmente per famiglie e residenti a lungo termine. I commenti di mercato continuano a sottolineare la domanda strutturale e l'offerta limitata di Monaco come fondamenta della stabilità.
Per i proprietari che stanno considerando di affittare: il divario tra "affitto medio" e "affitto premium" aumenterà nel 2026. Lo stato in mano, il parcheggio, il deposito, le viste e i servizi edilizi sono spesso la differenza tra un annuncio standard e una transazione veloce.
5) Prospettiva di Monaco Properties
Nel 2026, Monaco rimane un mercato ultra-top — ma la strategia di affitto è tornata in primo piano. Non come sostituto della conservazione del capitale, ma come leva aggiuntiva di prestazioni quando l'asset viene correttamente selezionato.
Da Monaco Properties, aiutiamo i clienti a valutare le acquisizioni attraverso una doppia prospettiva:
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Valore intrinseco dell'asset (posizione, qualità dell'edificio, desiderabilità a lungo termine)
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Realismo degli affitti (profilo degli inquilini, affitto raggiungibile, liquidità, strategia di holding)
Perché a Monaco, i migliori risultati derivano dalla combinazione di intelligenza di mercato + disciplina di selezione.
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Nota legale
Questo articolo è fornito solo a scopo informativo e non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. I dati citate possono variare a seconda delle caratteristiche immobiliari e del tempismo di mercato.
