Monaco en 2026 : le retour de la stratégie locative dans un marché ultra-privilégié
12/02/2026
Monaco en 2026 : le retour de la stratégie locative dans un marché ultra-privilégié
Pendant des années, l’investissement immobilier à Monaco était souvent décrit en une seule phrase : la préservation du capital d’abord, le rendement ensuite. Cette logique reste la même — mais en 2025–2026, un changement notable s’est manifesté : la performance des loyers s’améliore, tout comme la façon dont les investisseurs évaluent les acquisitions à Monaco.
Il ne s’agit pas de Monaco qui se transforme en marché des rendements. Il s’agit de revenus qui redeviennent stratégiquement pertinents sur un marché où les valeurs restent exceptionnellement élevées et où l’offre est structurellement limitée.
1) Les prix restent élevés — et cela influence le comportement des investisseurs
Monaco continue d’opérer à des niveaux premium, les commentaires du marché indiquant une stabilisation des prix de vente autour de 52 000 € par m² selon les chiffres récents référencés à IMSEE.
Au niveau des districts, les données de 2024 fréquemment citées dans les discussions tarifaires de 2026 illustrent comment les micro-marchés se comportent différemment : par exemple, la moyenne de Larvotto en 2024 est cité à 97 563 € par m² (fortement influencée par les nouvelles livraisons ultra-prime), tandis que les quartiers centraux comme Monte-Carlo et Fontvieille sont cités autour de la fourchette de 53 000 € par m² .
Ces chiffres comptent car ils expliquent pourquoi les acheteurs monégases dépassent le simple modèle « loyer/rendement » : à ces niveaux de prix, la qualité de l’actif et la liquidité de la demande sont souvent plus décisives que le rendement à court terme.
2) Le changement clé de 2026 : le rendement n’est plus une simple note de bas de page
Ce qui est en tendance chez les observateurs du marché en ce moment, c’est l’idée que les rendements locatifs de Monaco se sont améliorés en 2025–2026 — et que cette amélioration, bien que modeste en termes absolus, est significative dans un contexte ultra-privilégié. Certains commentaires du marché situent les rendements nets le plus souvent dans la fourchette de 2,5 % à 3,5 % pour cette période.
Cela ne signifie pas que chaque propriété offre ce résultat. En pratique, le rendement reste très sensible à :
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Profil du bâtiment (services, position debout, stationnement, sécurité)
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Efficacité de la disposition (à quel point le plan est « louable »)
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Microlocalisation du district et accessibilité à pied
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Niveau d’ameublement et état clé en main
Mais le signal est clair : les revenus reprennent la discussion, surtout pour les actifs susceptibles d’attirer des locataires cadres.
3) Le coût total compte plus que le prix global
À Monaco, les investisseurs sérieux modélisent le coût total de possession. Même avec l’amélioration de la dynamique locative, les coûts d’entrée restent significatifs : les coûts de transaction (notaire/enregistrement/frais) sont généralement estimés à environ 6 à 7 % du prix d’achat dans de nombreux guides d’achat.
C’est pourquoi les décisions « buy-to-let » à Monaco suivent souvent une logique différente de celle d’autres villes :
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L’objectif est généralement une occupation stable + qualité des actifs + valeur de longue détention
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La composante locatif est de plus en plus considérée comme une compensation de risque, et non comme l’objectif unique
4) Ce que cela signifie pour les acheteurs et propriétaires de 2026
Pour les investisseurs : 2026 privilégie une approche plus sélective — ciblant les biens à forte demande de locataires (bâtiments de qualité, agencements pratiques, accès privilégié). Dans ce segment, l’amélioration de l’économie locative du marché peut améliorer la performance globale sans changer l’identité centrale de Monaco en tant que marché de la préservation.
Pour les utilisateurs finaux : des conditions de location strictes peuvent influencer la décision d’achat/location, en particulier pour les familles et les résidents de longue durée. Les commentaires du marché continuent de souligner la demande structurelle de Monaco et son offre limitée comme fondations de la stabilité.
Pour les propriétaires envisageant de louer : l’écart entre le « loyer moyen » et le « loyer premium » s’accentue en 2026. L’état clé en main, le stationnement, le stockage, les vues et les services de bâtiment font souvent la différence entre une annonce standard et une transaction rapide.
5) Perspective de Monaco Properties
En 2026, Monaco reste un marché ultra-privilégié — mais la stratégie locative est de nouveau à l’ordre du jour. Non pas comme un substitut à la préservation du capital, mais comme levier de performance supplémentaire lorsque l’actif est correctement sélectionné.
Chez Monaco Properties, nous aidons les clients à évaluer les acquisitions sous un double angle :
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Valeur intrinsèque des actifs (emplacement, qualité du bâtiment, attrait à long terme)
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Réalisme locatif (profil locataire, loyer atteignable, liquidité, stratégie de détention)
Car à Monaco, les meilleurs résultats viennent de la combinaison d’intelligence de marché + discipline de sélection.
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Note juridique
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou d’investissement. Les chiffres cités peuvent varier selon les caractéristiques des biens et le calendrier du marché.
