Налоги в Монако 2026: компания против физического лица, сборы за передачу и правила UBO
Объяснение пошлин на передачу, режим торговцев недвижимостью и структура собственности в 2026 году
Рынок недвижимости Монако не только один из самых престижных в мире, но и один из самых регулируемых и структурированных с налоговой точки зрения.
Недавние реформы — особенно Закон No 1.548 от 6 июля 2023 года и Закон No 1.560 от 2 июля 2024 года — существенно изменили ситуацию. Хотя основные налоговые ставки могут оставаться неизменными, эффективная налоговая нагрузка и требования к соблюдению требований значительно изменились.
Это руководство предоставляет ясный и юридически обоснованный обзор:
- Налоги на передачу имущества
- Приобретения через компании
- Режим marchand de biens (торговец недвижимостью)
- Правила бенефициарного владения (UBO)
- Стратегические последствия для инвесторов
1. Правовая база
Налогообложение недвижимости в Монако в основном регулируется:
- Закон No 580 от 29 июля 1953 года
(переводные обязанности – статья 13 bis) - Закон No 1.381 от 29 июня 2011 года
(бенефициарное владение недвижимостью) - Закон No 1.548 от 6 июля 2023 года
(недавняя налоговая реформа — вступает в силу с 1 октября 2023 года) - Закон No 1.560 от 2 июля 2024 года
(регулирование торговцев недвижимостью)
2. Прямое приобретение недвижимости: каковы налоги?
Приобретение частным лицом
- Трансфертный налог: 4,75%
- Нотариальные сборы: примерно 1,5%
Общая стоимость: примерно 6,25%
Это стандартный и самый простой сценарий
Приобретение компанией
Согласно статье 13 bis Закона No 580, пошлина передачи, применяемая к компаниям, выглядит:
- Трансфертный налог: 7,5%
- Нотариальные сборы: примерно 1,5%
Общая юридическая стоимость: примерно 9,0%
Важное уточнение
Несмотря на широкую путаницу на рынке:
Закон No 1.548 от 6 июля 2023 года НЕ увеличил ставку в 7,5%
Ставка 7,5% остаётся официальной легальной ставкой для компаний.
Почему в некоторых источниках упоминается 9,5% и более?
На практике «профессионалы» могут означать следующие:
- 9–9,5% → включая дополнительные расходы
- Более высокие эффективные затраты → из-за рисков соответствия, структурирования или переоценки
Однако, строго говоря:
Ставка налога на юридические трансферты для компаний остаётся 7,5%
3. Режим торговцев недвижимостью (Marchand de Biens)
Режим был модернизирован Законом No 1.560 от 2 июля 2024 года.
Налоговое преимущество
Квалифицированный торговец недвижимостью получает 50% снижение пошлин по передаче:
- Индивидуальный трейдер: всего 3,875%
- Трейдер компании: всего 5,25%
Строгие условия
Для получения выгоды:
- Перепродажа в течение 3 лет (возможно продление на +1 год)
- Декларация налоговым органам
- Соблюдение посреднических правил
- Недвижимость должна соответствовать техническим стандартам при перепродаже
Новые нормативные требования
Реформа 2024 года ввела:
- Обязательная банковская гарантия (для покрытия неоплаченных налогов)
- Страхование профессиональной ответственности
- Требования к месту жительства:
- Люди должны проживать в Монако
- компании должны принадлежать ≥75% жителям Монако или гражданам
Риск в случае несоблюдения требований
Невыполнение условий приводит к:
- Оплата полного трансферного пошлина
- Проценты по законной ставке
- Дополнительный штраф в размере 5%
4. Владение имуществом через компании: правила UBO
В соответствии с Законом No 1.381 от 29 июня 2011 года (с изменениями):
Любое юридическое лицо, владеющее недвижимостью в Монако, должно раскрывать свои:
Окончательный бенефициарный владелец (UBO)
Годовые обязательства
Сущности должны:
- подать ежегодную декларацию (июль–сентябрь)
- Подтвердить изменение или отсутствие смены владельца
- Оплата:
- €50 (без сдачи)
- или налогообложение при изменении
Обязательный представитель Монако
Entities must assign a mandataire agréé:
- одобрено налоговыми органами
- Ответственность за соблюдение требований и подачу документов
Отказ может привести к следующему:
1,5% годовой сбор с стоимости недвижимости
5. Налог на смену бенефициарного владельца
Ключевое правило, часто упускаемое из виду:
Изменение бенефициарного права может привести к налогу в 4,75% с полной рыночной стоимости недвижимости
Это применимо даже если:
- Недвижимость не продаётся напрямую
- Меняются только акции или структура собственности
Назначение
Чтобы предотвратить:
Избегание налога на передачу путём передачи структуры владения вместо актива
6. Что на самом деле изменила реформа 2023 года?
Закон No 1.548 (2023) ввёл значительные корректировки:
Повышение индивидуальной ставки:
- от 4,5% → 4,75%
Усиление налогообложения UBO:
- более чёткое и строгое применение 4,75% при смене владельца
Усиленное соответствие:
- Более строгие обязательства по отчетности
- Более высокие штрафы
- Усиленный контроль со стороны властей
Ключевое уточнение
Реформа НЕ вводила общий трансфертный налог в размере 10% для компаний.
Вместо этого:
- Сохранил уровень 7,5%
- но значительно увеличил эффективное налогообложение за счёт косвенных механизмов
7. Прозрачные и непрозрачные структуры
Система Монако основана на прозрачности, а не только на правовой форме.
Прозрачные конструкции
(например, гражданские компании Монако с известными лицами)
- Стандартный налоговый режим
- Меньшее бремя по соблюдению требований
Сложные / непрозрачные структуры
- Усиленный контроль
- Более высокие затраты на соблюдение требований
- Риск переоценки
- Возможное косвенное налогообложение (правила изменения UBO)
8. Штрафы и риски соблюдения требований
Система строго соблюдается:
- Поздняя подача: €5,000 – €10,000
- Неправильная декларация: до 10% стоимости недвижимости
- Просрочка платежей: 0,8% в месяц
- Отсутствующий представитель: 1,5% годовой сбор
В случае мошенничества также могут применяться уголовные санкции.
9. Стратегические выводы для инвесторов
Налогообложение недвижимости в Монако теперь основано на двух столпах:
1. Прямое налогообложение
- Переводные обязанности (4,75% / 7,5%)
- Сниженные ставки для регулируемых трейдеров
2. Косвенное налогообложение и контроль
- Раскрытие информации о UBO
- Налогообложение изменений собственности
- Строгая рамка соблюдения требований
Ключевая информация
Структурирование недвижимости в Монако — это уже не чистая налоговая оптимизация, а регулируемая система, основанная на прозрачности.
Заключение
Монако продолжает предлагать:
- Относительно конкурентоспособные затраты на приобретение
- стабильная и предсказуемая правовая среда
Однако:
Система теперь разработана для обеспечения полной прозрачности, реальной экономической активности и отслеживаемости собственности, а не для непрозрачных или полностью налоговых структур.
Рассматриваете возможность приобретения или инвестиций в недвижимость в Монако в 2026 году?
Свяжитесь с Monaco Properties для получения информации о рынке, стратегических рекомендаций и доступа к тщательно отобранным возможностям.
- Тел.: +377 97 97 33 97
- WhatsApp: +33 6 40 62 65 76
- Электронная почта: info@mpmonaco.com
Отказ от ответственности:
Информация, содержащаяся в этой статье, предоставлена исключительно в общих информационных целях и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.
Хотя были предприняты все усилия для обеспечения точности информации на дату публикации, законы и налоговые нормы Монако в сфере недвижимости могут изменяться и интерпретироваться по-разному в зависимости от индивидуальных обстоятельств.
Читателям не стоит полагаться на этот контент как на замену профессиональных советов. Любые решения о инвестициях, структурировании или транзакции должны приниматься в консультации с квалифицированными юридическими, налоговыми или финансовыми консультантами, знакомыми с нормативами Монако.
Monaco Propertie не несёт ответственности за любые прямые или косвенные последствия, возникающие в результате использования этой информации.
