Steuern in Monaco 2026: Unternehmen vs. Privatperson, Übertragungsgebühren und UBO-Regeln erklärt

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Übertragungsabgaben, Immobilienhändler-Regime und Eigentumsstrukturen im Jahr 2026 erklärt

Der Immobilienmarkt Monacos ist nicht nur einer der prestigeträchtigsten der Welt, sondern auch einer der am stärksten regulierten und strukturierten aus steuerlicher Sicht.

Jüngste Reformen – insbesondere Gesetz Nr. 1.548 vom 6. Juli 2023 und Gesetz Nr. 1.560 vom 2. Juli 2024 — haben die Landschaft grundlegend verändert. Auch wenn die Hauptsteuersätze unverändert erscheinen mögen, haben sich die effektive Steuerlast und die Anforderungen an die Einhaltung erheblich weiterentwickelt.

Dieser Leitfaden bietet einen klaren und rechtlich fundierten Überblick über:

Grundübertragungssteuern
Übernahme durch Unternehmen
Das Marchand de biens (Immobilienhändler-)Regime
Regeln des wirtschaftlichen Eigentümers (UBO)
Strategische Auswirkungen für Investoren

1. Der Rechtsrahmen

Die Immobilienbesteuerung in Monaco wird in erster Linie geregelt durch:

Gesetz Nr. 580 vom 29. Juli 1953
(Übertragungsabgaben – Artikel 13 bis)
Gesetz Nr. 1.381 vom 29. Juni 2011
(wirtschaftliches Eigentum an Immobilien)
Gesetz Nr. 1.548 vom 6. Juli 2023
(jüngste Steuerreform – wirksam am 1. Oktober 2023)
Gesetz Nr. 1.560 vom 2. Juli 2024
(Regulierung von Immobilienhändlern)

2. Direkter Immobilienerwerb: Wie hoch sind die Steuern?

Übernahme durch eine Privatperson

Übertragungssteuer: 4,75 %
Notargebühren: ca. 1,5 %

Gesamtkosten: ca. 6,25 %

Dies ist das übliche und einfachste Szenario

Übernahme durch ein Unternehmen

Nach Artikel 13 bis des Gesetzes Nr. 580 gilt die für Unternehmen geltende Übertragungssteuer:

Übertragungssteuer: 7,5 %
Notargebühren: ca. 1,5 %

Gesamtkosten für Rechtsanwalt: ca. 9,0 %

Wichtige Klarstellung

Trotz weit verbreiteter Marktverwirrung:

Gesetz Nr. 1.548 vom 6. Juli 2023 hat die 7,5%-Rate NICHT erhöht

Die 7,5%-Quote bleibt der offizielle gesetzliche Satz für Unternehmen.

Warum nennen manche Quellen 9,5 % oder mehr?

In der Praxis können Fachleute sich beziehen auf:

9–9,5 % → einschließlich Nebenkosten
Höhere effektive Kosten → aufgrund von Risiken bei Compliance, Strukturierung oder Neubewertung

Streng genommen jedoch:

Der gesetzliche Übertragungssteuersatz für Unternehmen bleibt bei 7,5 %

3. Immobilienhändlerregime (Marchand de Biens)

Das Regime wurde durch Gesetz Nr. 1.560 vom 2. Juli 2024 modernisiert.

Steuerlicher Vorteil

Ein qualifizierter Immobilienhändler profitiert von einer 50%igen Reduzierung der Übertragungsgebühren:

Einzelhändler: 3,875 % insgesamt
Unternehmenshändler: insgesamt 5,25 %

Strenge Bedingungen

Um davon zu profitieren:

Wiederverkauf innerhalb von 3 Jahren (mögliche Verlängerung um +1 Jahr)
Erklärung an die Steuerbehörden
Einhaltung von Vermittlerregeln
Die Immobilie muss beim Wiederverkauf technische Standards erfüllen

Neue regulatorische Anforderungen

Die Reform von 2024 führte Folgendes ein:

Obligatorische Bankgarantie (zur Deckung unbezahlter Steuern)
Berufshaftpflichtversicherung
Wohnsitzanforderungen:
- Personen müssen in Monaco wohnen
- Unternehmen müssen zu ≥75 % im Besitz von Monacos Einwohnern oder Staatsangehörigen sein

Risiko bei Nichteinhaltung

Das Nichterfüllen der Bedingungen führt zu:

Zahlung der vollen Übertragungssteuer
Zinsen zum gesetzlichen Satz
Zusätzliche Strafe von 5 %

4. Eigentum durch Unternehmen halten: UBO-Regeln

Nach Gesetz Nr. 1.381 vom 29. Juni 2011 (in der jeweils geänderten Fassung):

Jede juristische Person, die Immobilien in Monaco hält, muss Folgendes offenlegen:

Endgültiger wirtschaftlicher Eigentümer (UBO)

Jährliche Verpflichtungen

Entitäten müssen:

eine jährliche Erklärung einreichen (Juli–September)
Bestätigen Sie den Wechsel oder das Fehlen eines Eigentümerwechsels
Bezahlung:
- 50 € (ohne Wechsel)
- oder besteuern, falls eine Änderung eintritt

Pflichtvertreter Monacos

Die Einrichtungen müssen einen mandataire agréé ernennen:

Genehmigt von den Steuerbehörden
verantwortlich für die Einhaltung und Einreichungen

Ein Scheitern kann auslösen:

1,5 % jährliche Gebühr auf den Immobilienwert

5. Steuer auf den Wechsel des wirtschaftlichen Eigentümers

Eine oft übersehene Schlüsselregel:

Eine Änderung des wirtschaftlichen Eigentums kann eine Steuer von 4,75 % auf den gesamten Marktwert der Immobilie auslösen

Dies gilt auch wenn:

Die Immobilie wird nicht direkt verkauft
Nur die Aktien oder die Eigentumsstruktur ändern sich

Zweck

Um zu verhindern:

Übertragungssteuer zu vermeiden, indem die Holdstruktur statt des Vermögenswerts übertragen wird

6. Was hat die Reform von 2023 tatsächlich verändert?

Gesetz Nr. 1.548 (2023) führte wesentliche Anpassungen ein:

Erhöhung des individuellen Tarifs:

von 4,5 % → 4,75 %

Stärkung der UBO-Besteuerung:

Klarere und strengere Anwendung von 4,75 % bei Eigentümerwechsel

Verstärkte Compliance:

Stärkere Berichtspflichten
Höhere Strafen
Verstärkte Kontrolle durch die Behörden

Wichtige Klarstellung

Die Reform führte KEINE allgemeine Übertragungssteuer von 10 % für Unternehmen ein.

Stattdessen folgt es:

Die 7,5%-Quote wurde beibehalten
aber die effektive Besteuerung durch indirekte Mechanismen deutlich erhöht

7. Transparente vs. nicht-transparente Strukturen

Das System Monacos basiert auf Transparenz, nicht nur auf Rechtsform.

Transparente Strukturen

(z. B. zivile Gesellschaften in Monaco mit bekannten Personen)

Standardsteuerliche Behandlung
Geringere Compliance-Belastung

Komplexe / undurchsichtige Bauwerke

Verstärkte Kontrolle
Höhere Compliance-Kosten
Risiko der Neubewertung
potenzielle indirekte Besteuerung (UBO-Änderungsregeln)

8. Strafen und Compliance-Risiken

Das System wird streng durchgesetzt:

Verspätete Einreichung: 5.000 € – 10.000 €
Falsche Angabe: bis zu 10 % des Immobilienwerts
Verspätete Zahlung: 0,8 % pro Monat
Fehlender Vertreter: 1,5 % jährliche Gebühr

Im Falle von Betrug können auch strafrechtliche Sanktionen gelten.

9. Strategische Erkenntnisse für Investoren

Die Immobilienbesteuerung in Monaco ruht heute auf zwei Säulen:

1. Direkte Besteuerung

Übertragungspflichten (4,75 % / 7,5 %)
Reduzierte Tarife für regulierte Händler

2. Indirekte Besteuerung und Kontrolle

UBO-Offenlegung
Besteuerung von Eigentumsänderungen
Strenges Compliance-Rahmenwerk

Wichtige Einblicke

Die Strukturierung von Immobilien in Monaco ist längst keine reine Steueroptimierung mehr – es ist ein reguliertes, transparenzgetriebenes System.

Fazit

Monaco bietet weiterhin Folgendes an:

Relativ wettbewerbsfähige Beschaffungskosten
Ein stabiles und vorhersehbares rechtliches Umfeld

Allerdings:

Das System ist nun darauf ausgelegt, vollständige Transparenz, reale wirtschaftliche Aktivität und Rückverfolgbarkeit des Eigentums zu gewährleisten, anstatt undurchsichtige oder rein steuergesteuerte Strukturen zu berücksichtigen.

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Haftungsausschluss:

Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar.

Obwohl alle Anstrengungen unternommen wurden, um die Genauigkeit der Informationen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung sicherzustellen, können sich die Immobiliengesetze und Steuervorschriften von Monaco ändern und können je nach individueller Situation unterschiedlich interpretiert werden.

Leser sollten sich nicht auf diese Inhalte als Ersatz für professionelle Beratung verlassen. Jede Investitions-, Strukturierungs- oder Transaktionsentscheidung sollte in Absprache mit qualifizierten Rechts-, Steuer- oder Finanzberatern getroffen werden, die mit den Monaco-Vorschriften vertraut sind.

Monaco Propertie übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Folgen, die sich aus der Nutzung dieser Informationen ergeben.

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